TilgungsreCHNER

Der erste Schritt sollte sein, die Hilfe von Vater Staat in Anspruch zu nehmen. Banken und Sparkassen, Bausparkassen und Lebensversicherungen sind als professionelle Baufinanzierer für Darlehen tätig. Die spezifische Nutzung der Immobilie bestimmt die am besten geeignete Finanzierungslösung.

 

Soll die Immobilie in Zukunft vom Eigentümer selbst oder von jemand anderem genutzt werden? Eines kann schon jetzt gesagt werden: Der Eigentümer eines Eigenheims sollte mehr Eigenkapital einsetzen als ein Vermieter und einen schnelleren Schuldenabbau durch höhere regelmäßige Zahlungen anstreben.

 

 

In einer Niedrigzinsphase sollte der Eigennutzer einen höheren Tilgungssatz als ein Vermieter wählen und den vereinbarten Zinssatz länger festschreiben lassen sowie mehr Schulden aufnehmen. Anders als bei Eigennutzern beeinflussen steuerliche Belange das Finanzierungskonzept des Vermieters, denn gezahlte Schuldzinsen können vom Vermieter steuerlich abgesetzt werden, was zu steuerlichen Vorteilen führt. Stichwort Werbungskosten: Schuldzinsen, Abschreibungen, Abschreibungen, Bewirtschaftungskosten) 

 

Die Finanzierungsziele und Elemente jeder Immobilienfinanzierung sind jedoch für beide – Selbstnutzer wie Vermieter – erst einmal gleich.

 

Nur wenige Menschen erben ein Haus oder bekommen es geschenkt. Deshalb müssen Bauherren und Hausbesitzer oft sechsstellige Beträge für ihr Eigenheim aufbringen. Da ihr persönliches Vermögen häufig nicht ausreicht, sind sie gezwungen, Geld zu leihen, weil sie keine andere Wahl haben. Wenn Sie nicht jahrzehntelang auf Ihr Traumhaus verzichten wollen, sollten Sie prüfen, ob Sie sich die eigenen vier Wände schon heute finanziell leisten können.

 

Eine Liquiditätsprüfung bestimmt, ob Sie jetzt vom Mieter zum Eigenheimbesitzer werden können. Die Liquiditätsprüfung sollte sowohl Ihr persönliches Budget als auch Ihren privaten Vermögensbestand umfassen.

 

Darüber hinaus müssen Haus- und Wohnungskäufer die folgenden Faktoren berücksichtigen: Viele angehende Haus- und Wohnungseigentümer wählen zunächst den falschen Ansatz. Sie suchen sich ein Haus aus, das für sie geeignet ist, bevor sie prüfen, ob alles finanzierbar ist.

 

Wird die Finanzierung dann mit rücksichtslosen Methoden "passend" gemacht, ist die finanzielle Katastrophe praktisch unvermeidlich. Das Ideal der eigenen vier Wände wird zum Horror und führt im schlimmsten Fall zum Verkauf des liebgewonnenen Eigenheims. Doch so muss es nicht sein...

 

 

Was Sie brauchen, ist eine maßgeschneiderte Finanzierungslösung, die sowohl in der Gesamtkonzeption als auch in den Teilkonzepten zum größtmöglichen Ergebnis für Sie führt.

 

Es können vier verschiedene Faktoren der Fremdfinanzierung unterschieden werden:

• Niedriger Zinsaufwand 
• Schnelle Entschuldung 
• Niedrige Belastung 
• hohe staatliche Förderung 

 

In der Regel können nicht alle vier Ziele gleichzeitig erreicht werden, weshalb es auch einen Begriff dafür gibt. Von einem Zielkonflikt spricht man, wenn eines oder mehrere der Ziele nicht immer vollständig erreicht werden können. Um beispielsweise eine schnelle Schuldenreduzierung zu erreichen, muss man dafür mit einer deutlich höheren monatlichen Belastung bezahlen. Im Folgepunkt gehen wir detailliert auf die Themen der Finanzierungsteilkonzepte ein.

 

 

Zinskonzept: Effektivzins mitsamt Kreditnebenkosten, Nichtdisagio- beziehungsweise Disagiovariante, Zinsbindungsdauer 

Tilgungskonzept: annuitätische oder endfällige Tilgung, Höhe des Tilgungssatzes, Tilgungsdauer, Volltilgung oder flexible Tilgung mit Wechsel des Tilgungssatzes und Möglichkeiten zur Sondertilgung.

Belastungskonzept: Brutto- und Nettobelastung aus Kapitaldienst, also Belastung aus Zins und Tilgung vor und nach Steuern 

Förderkonzept: Wohn-Riester und Baukindergeld für selbstbewohntes Eigenheim, Einkommensteuer-Ersparnis für Vermieter, KfW-Mittel 

Hinzu tritt noch das Kapitalkonzept, das Aufschluss über die Darlehenshöhe sowie die Fremdkapitalquote beziehungsweise den Verschuldungsgrad gibt Diese Teilkonzepte müssen ein schlüssiges Gesamtkonzept ergeben, das einzig und allein auf die individuellen Einkommens- und Vermögensverhältnisse sowie auf die Art der persönlichen Nutzung des Objekts (Selbst- oder Fremdnutzung) abgestellt ist. 

 

Vier Elemente der Immobilienfinanzierung Gemäß der Einteilung in Finanzierungsziele und -konzepte sind vier Elemente der Immobilienfinanzierung zu betrachten: Zinsen, Tilgung, Belastung und staatliche Förderung. 

 

In den folgenden Kapiteln über die Banken-, Bauspar- und Versicherungslösung werden vorrangig die drei klassischen Bausteine jeder Finanzierung – Zins, Tilgung und Belastung – in den Fokus der Betrachtung gestellt. 

 

Subventionen und Steuervorteile können je nach finanzieller Situation stark variieren, aber die anderen drei Aspekte sind konstant. Generell ist zu unterscheiden zwischen den Zinsen als Kaufpreis des Kredits und der Tilgung als teilweiser oder vollständiger Rückzahlung des Kredits.

 

Die Summe aus Zins und Tilgung wird als "Belastung" bezeichnet. Bei vermieteten Immobilien gelten die Schuldzinsen als steuerlich absetzbare Aufwendungen des Kreditnehmers (Schuldzinsenabzug). Beim Vergleich von Darlehensoptionen wird der effektive Zinssatz (auch "anfänglicher effektiver Darlehenszinssatz" genannt) in Prozent von der Darlehenssumme.

 

Dies ist der Zinssatz, zu dem der Kredit zurückgezahlt wird. Er gibt an, wie viel Sie insgesamt für einen Kredit bezahlen, abgesehen von eventuellen Kreditnebenkosten (z. B. Aufwertungsgebühren). Im Gegensatz zur 100-prozentigen Auszahlung berücksichtigt der jährliche Effektivzinssatz auch die Tatsache, dass Zins- und Tilgungszahlungen in der Regel monatlich fällig werden und gegeneinander verrechnet werden. 

 

 

Das folgende Beispiel verdeutlicht dies: Ein monatlicher Zinssatz von 2 % entspricht einem effektiven Zinssatz von 2,02 Prozent, wenn Zins und Tilgung monatlich berechnet werden.

 

Wären die Zins- und Tilgungsleistungen am Ende eines Jahres fällig, dann wären Soll- und Effektivzins identisch. In der Finanzierungspraxis ist dies jedoch selten der Fall.

 

Gezahlte Tilgungsbeträge (einschließlich Tilgungsersatzleistungen) sind keine Aufwendungen im eigentlichen Sinne, da sie die Verbindlichkeiten verringern und damit das Nettovermögen erhöhen. Sie sind auch bei vermieteten Immobilien nicht steuerlich absetzbar, da sie keine Ausgaben sind.

 

Die Zins- und Tilgungsleistungen für den aufgenommenen Kredit sind in der Schuldendienstbelastung enthalten: Schuldendienstbelastung (brutto) Die Schuldendienstbelastung ist liquiditätswirksam, da sie aus dem Einkommen des Kreditnehmers zu zahlen ist.

 

Die Nettobelastung durch den Schuldendienst wird ermittelt, indem man von der Bruttobelastung durch den Schuldendienst eine eventuelle Steuerersparnis (z. B. durch den Schuldzinsabzug bei Mietobjekten) abzieht.

 

 

Drei Baugeldanbieter treten auf dem Markt für Baufinanzierungen typischerweise auf: Banken oder Sparkassen, Bausparkassen und Lebensversicherungsgesellschaften. 

 

Die drei Institutsgruppen bieten potenziellen Bauherren jeweils ganz unterschiedliche Lösungen für die Immobilienfinanzierung: 

 

Bankenlösung: Klassisches Hypothekendarlehen mit regelmäßiger Tilgung (Annuitätendarlehen) 

 

Bausparlösung: Zinsgünstiges Bauspardarlehen nach Abschluss der Ansparphase, eventuell Kombikredit als Vorausdarlehen mit gleichzeitigem Tilgungsersatz durch Zahlung von Bausparbeiträgen

 

Versicherungslösung: Festdarlehen mit endfälliger Tilgung als Kombinationsmodell Ausnahmen bestätigen die Regel: So bieten beispielsweise auch einige Lebensversicherungsgesellschaften (zum Beispiel Allianz, Ergo, CosmosDirekt und Hannoversche Leben) Hypothekendarlehen mit regelmäßiger Tilgung an und verzichten auf den Abschluss von Kapitallebensversicherungsverträgen. 

 

Andererseits können Banken und Sparkassen bereit sein, Festdarlehen zusammen mit kapitalbildenden Lebensversicherungen zu vergeben, die zur Sicherung und Rückzahlung des Geldes verpfändet werden.

 

Alle drei Baugeldanbieter sind in unserem "Angebots-Zinspool" vertreten. Welcher Anbieter der Beste für Ihren Bedarf ist, klären wir mit der Eingabe Ihrer Kennzahlen. Baufinanzierungen sind inzwischen hochkomplex, variantenreich und bestehen aus vielen verschiedenen "Stellschrauben". Die Angebote ändern sich fast täglich. Schon die Änderung einer Facette, eines Faktors kann dazu führen, dass das Angebot eines anderen Anbieters besser ist und daher für Sie in Frage kommen kann. Gerne berate ich Sie persönlich und fundiert. Wir finden eine Lösung, die für Sie die Beste ist. Versprochen. 

 

 

Als allgemeine Richtlinie gilt für selbst genutzte Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen die Grundregel "so viel Eigenkapital wie möglich, so wenig Schulden wie möglich"

 

Je mehr Eigenkapital Sie aufbringen können, desto besser. Das Minimum beträgt 20 % des Kaufpreises oder der Grundstücks- und Baukosten zusammen.

 

Und die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchgebühren sollten zusätzlich ebenfalls aus den vorhandenen Eigenmitteln bestritten werden. 

 

Niedrige Effektivzinsen nutzen 

Wenn Sie den Bedarf für ein Darlehen ermittelt haben, besteht die wichtigste Aufgabe darin, ein gutes Zinssatzkonzept zu finden. Es lohnt sich immer, Hypothekendarlehen mit vergleichbaren Effektivzinsen für die gleiche Zinsbindungsfrist zu vergleichen, um zu sehen, welches Ihnen bessere Konditionen bietet.

 

Je niedriger der Effektivzinssatz der Bank ist, desto günstiger sind die monatlichen Zinszahlungen.

 

Wie groß ist die Spanne der Möglichkeiten bzw. der Ersparnis? - Wieviel können Sie durch eine gute Beratung bzw. einen guten Berater und entsprechende Angebote "sparen" - bzw. durch eine gute Verhandlung ermöglichen?

 

Laut Finanztest lag die Spanne der Effektivzinsen für ein 150.000-Euro-Darlehen (60 Prozent von 250.000 Euro) mit 20-jähriger Zinsbindung und 3 Prozent Tilgung Ende Oktober 2018 zwischen 1,73 Prozent und 2,36 Prozent, je nach Bankangebot für Darlehen ohne Riester-Förderung.

 

Der Unterschied zwischen dem billigsten und dem teuersten Anbieter machte somit immerhin 0,53 Prozentpunkte bei den Effektivzinsen aus.

 

 

Nachfolgend vier Beispiele für konkurrenzlos niedrige Einzelzinsen von 1,98 Prozent bei einer festen Laufzeit von 20 Jahren für eine Immobilie im Wert von 250.000 Euro mit einem Darlehen in Höhe von 225.000 Euro; damit war der Kaufpreis zu 90% finanziert.

 

Damals lagen die effektiven Zinssätze bei 15-jähriger Zinsbindung zwischen 1,64 und 2,22 Prozent.

 

Unterm Strich lagen die Effektivzinsen für eine zehnjährige Zinsbindung aber trotz 90-prozentiger Finanzierung nur zwischen 1,23 und 1,70 Prozent.

 

Da sich die Effektivzinsen fast täglich ändern, handelt es sich nur um eine Momentaufnahme. 

 

Darüber hinaus wäre es auf der Grundlage des Effektivzinsvergleichs von Ende Oktober 2018 falsch, eine zehnjährige Zinsbindung zu wählen und nicht eine mit längerer Laufzeit.

 

Bei einer Zinsbindung von 10 Jahren und einem extrem niedrigen Effektivzins von 1,23 Prozent besteht die Gefahr, dass der Zinssatz für eine Anschlussfinanzierung nach zehn Jahren deutlich höher ist und sich die monatlichen Belastungen erhöhen.

 

Wenn Sie die Sicherheiten doppelt so lange stellen und einen Zinsaufschlag von 0,5 Prozentpunkten akzeptieren, können Sie das Risiko von Zinserhöhungen vermeiden.

 

Letztlich ist es eine Frage der Art der zu finanzierenden Immobilie und Ihrer Risikobereitschaft: Ob Sie mit einer 20- oder gar 25-jährigen Zinsbindung zu höheren Zinsen auf Nummer sicher gehen wollen (z.B. für ein Eigenheim) oder z.B. für eine vermietete Eigentumswohnung, haben die unglaublich

 

Möglicherweise planen Sie ja den Verkauf der vermieteten Immobilie nach Ablauf von zehn Jahren und können dann die Restschulden auf einen Schlag aus dem Verkaufspreis ablösen. 

 

Ein Hypothekendarlehen von der Bank ist aber nicht alles. Ein optimaler Finanzierungsmix für die eigenen vier Wände – gerade auch unter dem Gesichtspunkt der Minimierung der Zinskosten – bezieht noch andere Darlehen mit ein: 

 

Der Höchstbetrag von 50.000 Euro ist gegenüber dem Bankdarlehen nachrangig. Zinslose oder zinsgünstige staatliche Mittel, insbesondere für Familien mit Kindern, wenn sie bestimmte Einkommensgrenzen unterschreiten Zinsgünstige Arbeitgeberdarlehen Vorschussdarlehen des Arbeitgebers Existenzgründungskapital durch kombiniertes Bauspardarlehen (Vorschussdarlehen plus neu abgeschlossener Bausparvertrag) 

 

 

Um eine schnelle Schuldentilgung bei der selbst genutzten Immobilie zu ermöglichen, ist eine ausgeklügelte Tilgungsstrategie notwendig, vor allem in Zeiten niedriger Zinsen. Statt jedes Jahr 1 % der Darlehenssumme zuzüglich der aufgelaufenen Zinsen zu zahlen, sollte der Eigennutzer einen deutlich höheren Tilgungssatz von 3 oder sogar 4 Prozent wählen.

Immer mehr Kreditgeber erlauben es den Kreditnehmern, ihren jährlichen Tilgungssatz ein- oder zweimal während der vereinbarten Zinslaufzeit zu ändern, um die monatliche Belastung an die Einkommensentwicklung anzupassen.

 

Es empfiehlt sich auch, zusätzlich zur Flexibilität des Tilgungsplans ein jährliches Sondertilgungsrecht von 5 bis 10 Prozent einzurichten. Bei Riester-Darlehen von Banken und Bausparkassen kann der Schuldenabbau stark beschleunigt werden, wenn z.B. jeder Ehepartner 4.200 Euro pro Jahr an Riester-Beträgen zur laufenden Tilgung verwendet.

 

Eine Familie mit zwei Kindern, die 2008 oder später geboren wurden, erhält 950 Euro Grund- und Kindergeld vom Staat, so dass ein persönliches Budget von 3.250 Euro pro Jahr zur Verfügung steht. Für Gutverdiener gibt es zusätzliche Steuervorteile, die zur Schuldentilgung genutzt werden können. Beim Belastungskonzept geht es um die Aufrechterhaltung gleichbleibender monatlicher Kapitalkosten bzw. des Schuldendienstes, wie z. B. Zinsen und Tilgung des Kredits.

 

Zu berücksichtigen sind auch die Gesamtkosten der Wohnung, einschließlich der Verwaltungskosten (wie Strom-, Heizungs- und Wasserkosten, Grundsteuer, Feuerversicherungsprämie, Instandhaltungskosten). Dieser Schuldendienst und die Verwaltungskosten müssen aus dem laufenden Einkommen bezahlt werden.

 

Im Falle des Todes des Hauptverdieners sollte der überlebende Ehegatte von der Kapitaldienstpflicht befreit werden. Der Abschluss einer Restlebensversicherung ist eine Möglichkeit, dies zu erreichen. Es ist wichtig, eine spezielle Restschuldversicherung über günstige Direktversicherer wie Europa zu wählen, bei der die finanzielle Absicherung im Todesfall an die entsprechende Restschuld aus dem Finanzierungsplan der Bank angepasst wird.

 

Aber Vorsicht: Es ist schwierig, die richtigen Versicherungsbedingungen zu wählen. Es gibt Formulierungen in der Police, die im Krankheitsfall für Überraschungen sorgen können (siehe test.de und Suche nach "Restschuldversicherungen"). Staatliche Fördermittel nutzen Spezielle Förderkonzepte für Selbstnutzer beziehen sich außer auf Wohn-Riester-Darlehen noch auf KfW-Darlehen, Landesmittel, Baukindergeld und die steuerliche Förderung von Eigenheimen unter Denkmalschutz. 

 

Auch die Wohnungsbauprämie und/oder Arbeitnehmersparzulage für Bausparverträge, die zur Finanzierung eines Eigenheims eingesetzt werden, zählen dazu. 

 

Die Regierung gewährt Ehepaaren, die beide Arbeitnehmer sind, deren gemeinsames Einkommen unter den anrechenbaren Einkommensgrenzen liegt und die weniger als 2.000 EUR pro Jahr an prämien- und abzugsfähigen Bausparbeiträgen leisten, 175 EUR pro Jahr an Wohngeld und Arbeitnehmersparzulagen.

 

 

Der erste Schritt sollte sein, die Hilfe von Vater Staat in Anspruch zu nehmen. Banken und Sparkassen, Bausparkassen und Lebensversicherungen sind als professionelle Baufinanzierer für Darlehen tätig. Die spezifische Nutzung der Immobilie bestimmt die am besten geeignete Finanzierungslösung.

 

Soll die Immobilie in Zukunft vom Eigentümer selbst oder von jemand anderem genutzt werden? Eines kann schon jetzt gesagt werden: Der Eigentümer eines Eigenheims sollte mehr Eigenkapital einsetzen als ein Vermieter und einen schnelleren Schuldenabbau durch höhere regelmäßige Zahlungen anstreben.

 

 

In einer Niedrigzinsphase sollte der Eigennutzer einen höheren Tilgungssatz als ein Vermieter wählen und den vereinbarten Zinssatz länger festschreiben lassen sowie mehr Schulden aufnehmen. Anders als bei Eigennutzern beeinflussen steuerliche Belange das Finanzierungskonzept des Vermieters, denn gezahlte Schuldzinsen können vom Vermieter steuerlich abgesetzt werden, was zu steuerlichen Vorteilen führt. Stichwort Werbungskosten: Schuldzinsen, Abschreibungen, Abschreibungen, Bewirtschaftungskosten) 

 

Die Finanzierungsziele und Elemente jeder Immobilienfinanzierung sind jedoch für beide – Selbstnutzer wie Vermieter – erst einmal gleich.

 

Nur wenige Menschen erben ein Haus oder bekommen es geschenkt. Deshalb müssen Bauherren und Hausbesitzer oft sechsstellige Beträge für ihr Eigenheim aufbringen. Da ihr persönliches Vermögen häufig nicht ausreicht, sind sie gezwungen, Geld zu leihen, weil sie keine andere Wahl haben. Wenn Sie nicht jahrzehntelang auf Ihr Traumhaus verzichten wollen, sollten Sie prüfen, ob Sie sich die eigenen vier Wände schon heute finanziell leisten können.

 

Eine Liquiditätsprüfung bestimmt, ob Sie jetzt vom Mieter zum Eigenheimbesitzer werden können. Die Liquiditätsprüfung sollte sowohl Ihr persönliches Budget als auch Ihren privaten Vermögensbestand umfassen.

 

Darüber hinaus müssen Haus- und Wohnungskäufer die folgenden Faktoren berücksichtigen: Viele angehende Haus- und Wohnungseigentümer wählen zunächst den falschen Ansatz. Sie suchen sich ein Haus aus, das für sie geeignet ist, bevor sie prüfen, ob alles finanzierbar ist.

 

Wird die Finanzierung dann mit rücksichtslosen Methoden "passend" gemacht, ist die finanzielle Katastrophe praktisch unvermeidlich. Das Ideal der eigenen vier Wände wird zum Horror und führt im schlimmsten Fall zum Verkauf des liebgewonnenen Eigenheims. Doch so muss es nicht sein...

 

 

Was Sie brauchen, ist eine maßgeschneiderte Finanzierungslösung, die sowohl in der Gesamtkonzeption als auch in den Teilkonzepten zum größtmöglichen Ergebnis für Sie führt.

 

Es können vier verschiedene Faktoren der Fremdfinanzierung unterschieden werden:

• Niedriger Zinsaufwand 
• Schnelle Entschuldung 
• Niedrige Belastung 
• hohe staatliche Förderung 

 

In der Regel können nicht alle vier Ziele gleichzeitig erreicht werden, weshalb es auch einen Begriff dafür gibt. Von einem Zielkonflikt spricht man, wenn eines oder mehrere der Ziele nicht immer vollständig erreicht werden können. Um beispielsweise eine schnelle Schuldenreduzierung zu erreichen, muss man dafür mit einer deutlich höheren monatlichen Belastung bezahlen. Im Folgepunkt gehen wir detailliert auf die Themen der Finanzierungsteilkonzepte ein.

 

 

Zinskonzept: Effektivzins mitsamt Kreditnebenkosten, Nichtdisagio- beziehungsweise Disagiovariante, Zinsbindungsdauer 

Tilgungskonzept: annuitätische oder endfällige Tilgung, Höhe des Tilgungssatzes, Tilgungsdauer, Volltilgung oder flexible Tilgung mit Wechsel des Tilgungssatzes und Möglichkeiten zur Sondertilgung.

Belastungskonzept: Brutto- und Nettobelastung aus Kapitaldienst, also Belastung aus Zins und Tilgung vor und nach Steuern 

Förderkonzept: Wohn-Riester und Baukindergeld für selbstbewohntes Eigenheim, Einkommensteuer-Ersparnis für Vermieter, KfW-Mittel 

Hinzu tritt noch das Kapitalkonzept, das Aufschluss über die Darlehenshöhe sowie die Fremdkapitalquote beziehungsweise den Verschuldungsgrad gibt Diese Teilkonzepte müssen ein schlüssiges Gesamtkonzept ergeben, das einzig und allein auf die individuellen Einkommens- und Vermögensverhältnisse sowie auf die Art der persönlichen Nutzung des Objekts (Selbst- oder Fremdnutzung) abgestellt ist. 

 

Vier Elemente der Immobilienfinanzierung Gemäß der Einteilung in Finanzierungsziele und -konzepte sind vier Elemente der Immobilienfinanzierung zu betrachten: Zinsen, Tilgung, Belastung und staatliche Förderung. 

 

In den folgenden Kapiteln über die Banken-, Bauspar- und Versicherungslösung werden vorrangig die drei klassischen Bausteine jeder Finanzierung – Zins, Tilgung und Belastung – in den Fokus der Betrachtung gestellt. 

 

Subventionen und Steuervorteile können je nach finanzieller Situation stark variieren, aber die anderen drei Aspekte sind konstant. Generell ist zu unterscheiden zwischen den Zinsen als Kaufpreis des Kredits und der Tilgung als teilweiser oder vollständiger Rückzahlung des Kredits.

 

Die Summe aus Zins und Tilgung wird als "Belastung" bezeichnet. Bei vermieteten Immobilien gelten die Schuldzinsen als steuerlich absetzbare Aufwendungen des Kreditnehmers (Schuldzinsenabzug). Beim Vergleich von Darlehensoptionen wird der effektive Zinssatz (auch "anfänglicher effektiver Darlehenszinssatz" genannt) in Prozent von der Darlehenssumme.

 

Dies ist der Zinssatz, zu dem der Kredit zurückgezahlt wird. Er gibt an, wie viel Sie insgesamt für einen Kredit bezahlen, abgesehen von eventuellen Kreditnebenkosten (z. B. Aufwertungsgebühren). Im Gegensatz zur 100-prozentigen Auszahlung berücksichtigt der jährliche Effektivzinssatz auch die Tatsache, dass Zins- und Tilgungszahlungen in der Regel monatlich fällig werden und gegeneinander verrechnet werden. 

 

 

Das folgende Beispiel verdeutlicht dies: Ein monatlicher Zinssatz von 2 % entspricht einem effektiven Zinssatz von 2,02 Prozent, wenn Zins und Tilgung monatlich berechnet werden.

 

Wären die Zins- und Tilgungsleistungen am Ende eines Jahres fällig, dann wären Soll- und Effektivzins identisch. In der Finanzierungspraxis ist dies jedoch selten der Fall.

 

Gezahlte Tilgungsbeträge (einschließlich Tilgungsersatzleistungen) sind keine Aufwendungen im eigentlichen Sinne, da sie die Verbindlichkeiten verringern und damit das Nettovermögen erhöhen. Sie sind auch bei vermieteten Immobilien nicht steuerlich absetzbar, da sie keine Ausgaben sind.

 

Die Zins- und Tilgungsleistungen für den aufgenommenen Kredit sind in der Schuldendienstbelastung enthalten: Schuldendienstbelastung (brutto) Die Schuldendienstbelastung ist liquiditätswirksam, da sie aus dem Einkommen des Kreditnehmers zu zahlen ist.

 

Die Nettobelastung durch den Schuldendienst wird ermittelt, indem man von der Bruttobelastung durch den Schuldendienst eine eventuelle Steuerersparnis (z. B. durch den Schuldzinsabzug bei Mietobjekten) abzieht.

 

 

Drei Baugeldanbieter treten auf dem Markt für Baufinanzierungen typischerweise auf: Banken oder Sparkassen, Bausparkassen und Lebensversicherungsgesellschaften. 

 

Die drei Institutsgruppen bieten potenziellen Bauherren jeweils ganz unterschiedliche Lösungen für die Immobilienfinanzierung: 

 

Bankenlösung: Klassisches Hypothekendarlehen mit regelmäßiger Tilgung (Annuitätendarlehen) 

 

Bausparlösung: Zinsgünstiges Bauspardarlehen nach Abschluss der Ansparphase, eventuell Kombikredit als Vorausdarlehen mit gleichzeitigem Tilgungsersatz durch Zahlung von Bausparbeiträgen

 

Versicherungslösung: Festdarlehen mit endfälliger Tilgung als Kombinationsmodell Ausnahmen bestätigen die Regel: So bieten beispielsweise auch einige Lebensversicherungsgesellschaften (zum Beispiel Allianz, Ergo, CosmosDirekt und Hannoversche Leben) Hypothekendarlehen mit regelmäßiger Tilgung an und verzichten auf den Abschluss von Kapitallebensversicherungsverträgen. 

 

Andererseits können Banken und Sparkassen bereit sein, Festdarlehen zusammen mit kapitalbildenden Lebensversicherungen zu vergeben, die zur Sicherung und Rückzahlung des Geldes verpfändet werden.

 

Alle drei Baugeldanbieter sind in unserem "Angebots-Zinspool" vertreten. Welcher Anbieter der Beste für Ihren Bedarf ist, klären wir mit der Eingabe Ihrer Kennzahlen. Baufinanzierungen sind inzwischen hochkomplex, variantenreich und bestehen aus vielen verschiedenen "Stellschrauben". Die Angebote ändern sich fast täglich. Schon die Änderung einer Facette, eines Faktors kann dazu führen, dass das Angebot eines anderen Anbieters besser ist und daher für Sie in Frage kommen kann. Gerne berate ich Sie persönlich und fundiert. Wir finden eine Lösung, die für Sie die Beste ist. Versprochen. 

 

 

Als allgemeine Richtlinie gilt für selbst genutzte Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen die Grundregel "so viel Eigenkapital wie möglich, so wenig Schulden wie möglich"

 

Je mehr Eigenkapital Sie aufbringen können, desto besser. Das Minimum beträgt 20 % des Kaufpreises oder der Grundstücks- und Baukosten zusammen.

 

Und die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchgebühren sollten zusätzlich ebenfalls aus den vorhandenen Eigenmitteln bestritten werden. 

 

Niedrige Effektivzinsen nutzen 

Wenn Sie den Bedarf für ein Darlehen ermittelt haben, besteht die wichtigste Aufgabe darin, ein gutes Zinssatzkonzept zu finden. Es lohnt sich immer, Hypothekendarlehen mit vergleichbaren Effektivzinsen für die gleiche Zinsbindungsfrist zu vergleichen, um zu sehen, welches Ihnen bessere Konditionen bietet.

 

Je niedriger der Effektivzinssatz der Bank ist, desto günstiger sind die monatlichen Zinszahlungen.

 

Wie groß ist die Spanne der Möglichkeiten bzw. der Ersparnis? - Wieviel können Sie durch eine gute Beratung bzw. einen guten Berater und entsprechende Angebote "sparen" - bzw. durch eine gute Verhandlung ermöglichen?

 

Laut Finanztest lag die Spanne der Effektivzinsen für ein 150.000-Euro-Darlehen (60 Prozent von 250.000 Euro) mit 20-jähriger Zinsbindung und 3 Prozent Tilgung Ende Oktober 2018 zwischen 1,73 Prozent und 2,36 Prozent, je nach Bankangebot für Darlehen ohne Riester-Förderung.

 

Der Unterschied zwischen dem billigsten und dem teuersten Anbieter machte somit immerhin 0,53 Prozentpunkte bei den Effektivzinsen aus.

 

 

Nachfolgend vier Beispiele für konkurrenzlos niedrige Einzelzinsen von 1,98 Prozent bei einer festen Laufzeit von 20 Jahren für eine Immobilie im Wert von 250.000 Euro mit einem Darlehen in Höhe von 225.000 Euro; damit war der Kaufpreis zu 90% finanziert.

 

Damals lagen die effektiven Zinssätze bei 15-jähriger Zinsbindung zwischen 1,64 und 2,22 Prozent.

 

Unterm Strich lagen die Effektivzinsen für eine zehnjährige Zinsbindung aber trotz 90-prozentiger Finanzierung nur zwischen 1,23 und 1,70 Prozent.

 

Da sich die Effektivzinsen fast täglich ändern, handelt es sich nur um eine Momentaufnahme. 

 

Darüber hinaus wäre es auf der Grundlage des Effektivzinsvergleichs von Ende Oktober 2018 falsch, eine zehnjährige Zinsbindung zu wählen und nicht eine mit längerer Laufzeit.

 

Bei einer Zinsbindung von 10 Jahren und einem extrem niedrigen Effektivzins von 1,23 Prozent besteht die Gefahr, dass der Zinssatz für eine Anschlussfinanzierung nach zehn Jahren deutlich höher ist und sich die monatlichen Belastungen erhöhen.

 

Wenn Sie die Sicherheiten doppelt so lange stellen und einen Zinsaufschlag von 0,5 Prozentpunkten akzeptieren, können Sie das Risiko von Zinserhöhungen vermeiden.

 

Letztlich ist es eine Frage der Art der zu finanzierenden Immobilie und Ihrer Risikobereitschaft: Ob Sie mit einer 20- oder gar 25-jährigen Zinsbindung zu höheren Zinsen auf Nummer sicher gehen wollen (z.B. für ein Eigenheim) oder z.B. für eine vermietete Eigentumswohnung, haben die unglaublich

 

Möglicherweise planen Sie ja den Verkauf der vermieteten Immobilie nach Ablauf von zehn Jahren und können dann die Restschulden auf einen Schlag aus dem Verkaufspreis ablösen. 

 

Ein Hypothekendarlehen von der Bank ist aber nicht alles. Ein optimaler Finanzierungsmix für die eigenen vier Wände – gerade auch unter dem Gesichtspunkt der Minimierung der Zinskosten – bezieht noch andere Darlehen mit ein: 

 

Der Höchstbetrag von 50.000 Euro ist gegenüber dem Bankdarlehen nachrangig. Zinslose oder zinsgünstige staatliche Mittel, insbesondere für Familien mit Kindern, wenn sie bestimmte Einkommensgrenzen unterschreiten Zinsgünstige Arbeitgeberdarlehen Vorschussdarlehen des Arbeitgebers Existenzgründungskapital durch kombiniertes Bauspardarlehen (Vorschussdarlehen plus neu abgeschlossener Bausparvertrag) 

 

 

Um eine schnelle Schuldentilgung bei der selbst genutzten Immobilie zu ermöglichen, ist eine ausgeklügelte Tilgungsstrategie notwendig, vor allem in Zeiten niedriger Zinsen. Statt jedes Jahr 1 % der Darlehenssumme zuzüglich der aufgelaufenen Zinsen zu zahlen, sollte der Eigennutzer einen deutlich höheren Tilgungssatz von 3 oder sogar 4 Prozent wählen.

Immer mehr Kreditgeber erlauben es den Kreditnehmern, ihren jährlichen Tilgungssatz ein- oder zweimal während der vereinbarten Zinslaufzeit zu ändern, um die monatliche Belastung an die Einkommensentwicklung anzupassen.

 

Es empfiehlt sich auch, zusätzlich zur Flexibilität des Tilgungsplans ein jährliches Sondertilgungsrecht von 5 bis 10 Prozent einzurichten. Bei Riester-Darlehen von Banken und Bausparkassen kann der Schuldenabbau stark beschleunigt werden, wenn z.B. jeder Ehepartner 4.200 Euro pro Jahr an Riester-Beträgen zur laufenden Tilgung verwendet.

 

Eine Familie mit zwei Kindern, die 2008 oder später geboren wurden, erhält 950 Euro Grund- und Kindergeld vom Staat, so dass ein persönliches Budget von 3.250 Euro pro Jahr zur Verfügung steht. Für Gutverdiener gibt es zusätzliche Steuervorteile, die zur Schuldentilgung genutzt werden können. Beim Belastungskonzept geht es um die Aufrechterhaltung gleichbleibender monatlicher Kapitalkosten bzw. des Schuldendienstes, wie z. B. Zinsen und Tilgung des Kredits.

 

Zu berücksichtigen sind auch die Gesamtkosten der Wohnung, einschließlich der Verwaltungskosten (wie Strom-, Heizungs- und Wasserkosten, Grundsteuer, Feuerversicherungsprämie, Instandhaltungskosten). Dieser Schuldendienst und die Verwaltungskosten müssen aus dem laufenden Einkommen bezahlt werden.

 

Im Falle des Todes des Hauptverdieners sollte der überlebende Ehegatte von der Kapitaldienstpflicht befreit werden. Der Abschluss einer Restlebensversicherung ist eine Möglichkeit, dies zu erreichen. Es ist wichtig, eine spezielle Restschuldversicherung über günstige Direktversicherer wie Europa zu wählen, bei der die finanzielle Absicherung im Todesfall an die entsprechende Restschuld aus dem Finanzierungsplan der Bank angepasst wird.

 

Aber Vorsicht: Es ist schwierig, die richtigen Versicherungsbedingungen zu wählen. Es gibt Formulierungen in der Police, die im Krankheitsfall für Überraschungen sorgen können (siehe test.de und Suche nach "Restschuldversicherungen"). Staatliche Fördermittel nutzen Spezielle Förderkonzepte für Selbstnutzer beziehen sich außer auf Wohn-Riester-Darlehen noch auf KfW-Darlehen, Landesmittel, Baukindergeld und die steuerliche Förderung von Eigenheimen unter Denkmalschutz. 

 

Auch die Wohnungsbauprämie und/oder Arbeitnehmersparzulage für Bausparverträge, die zur Finanzierung eines Eigenheims eingesetzt werden, zählen dazu. 

 

Die Regierung gewährt Ehepaaren, die beide Arbeitnehmer sind, deren gemeinsames Einkommen unter den anrechenbaren Einkommensgrenzen liegt und die weniger als 2.000 EUR pro Jahr an prämien- und abzugsfähigen Bausparbeiträgen leisten, 175 EUR pro Jahr an Wohngeld und Arbeitnehmersparzulagen.