Sie sind Selbstständiger, Freiberufler oder Geschäftsführer und möchten eine Immobilie kaufen? Dann kennen Sie wahrscheinlich das Problem: Bei der Hausbank heißt es plötzlich „Das wird schwierig“ – obwohl Sie seit Jahren erfolgreich Ihr Unternehmen führen und mehr verdienen als viele Angestellte.
Als unabhängiger Finanzierungsberater seit 2004 habe ich hunderte Selbstständige erfolgreich zur Baufinanzierung begleitet – auch in vermeintlich „aussichtslosen“ Fällen. In diesem Artikel zeige ich Ihnen, worauf es wirklich ankommt.
Warum tun sich Banken mit Selbstständigen so schwer?
Das Problem liegt nicht an Ihrem Erfolg – es liegt an der Art, wie Banken Risiken bewerten. Ein Angestellter mit 4.000 Euro netto und unbefristetem Vertrag gilt als „sicherer“ als ein Unternehmer mit 15.000 Euro Gewinn pro Monat. Warum?
- Schwankende Einkünfte: Ihr Gewinn kann von Jahr zu Jahr variieren – das macht es für die Bank schwerer, die Tragfähigkeit zu berechnen
- Keine Arbeitslosenversicherung: Anders als Angestellte haben Sie kein Auffangnetz, wenn die Aufträge einbrechen
- Komplexe Einkommensermittlung: Statt einer simplen Gehaltsabrechnung müssen Bilanzen und BWAs analysiert werden – das kostet Zeit und Know-how
- Branchenrisiken: Manche Branchen wie Gastronomie, Bau oder Taxi werden pauschal kritischer bewertet
Die gute Nachricht: Diese Hürden sind überwindbar – mit der richtigen Vorbereitung und dem richtigen Finanzierungspartner.
Diese Unterlagen brauchen Sie als Selbstständiger
Anders als bei Angestellten, die mit drei Gehaltsabrechnungen auskommen, müssen Selbstständige ihre wirtschaftliche Situation umfassend dokumentieren. Hier die Checkliste:
Standardunterlagen für alle Selbstständigen
- Einkommensteuerbescheide der letzten 3 Jahre
- Bilanzen oder Einnahmen-Überschuss-Rechnungen (EÜR) der letzten 3 Jahre
- Aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA) – möglichst nicht älter als 3 Monate
- Kontoauszüge der letzten 3-6 Monate (privat und geschäftlich)
- Nachweis Krankenversicherung (gesetzlich oder privat)
- Gewerbeanmeldung oder Nachweis der freiberuflichen Tätigkeit
Profi-Tipp: Lassen Sie Ihre Unterlagen vom Steuerberater aufbereiten. Eine professionell erstellte Dokumentation erhöht Ihre Chancen auf eine Zusage erheblich – und führt oft zu besseren Konditionen.
Wie berechnen Banken Ihr Einkommen?
Die meisten Banken bilden einen Durchschnitt aus dem Gewinn vor Steuern der letzten drei Jahre. Von diesem Durchschnitt wird dann ein Abschlag von 20-30% vorgenommen, der Steuern und Altersvorsorge berücksichtigt. Das Ergebnis gilt als Ihr „anrechenbares Nettoeinkommen“.
Beispielrechnung
| Jahr | Gewinn vor Steuern |
|---|---|
| 2023 | 95.000 € |
| 2024 | 110.000 € |
| 2025 | 125.000 € |
| Durchschnitt | 110.000 € |
Bei einem Abschlag von 25% ergibt sich ein anrechenbares Einkommen von 82.500 € pro Jahr bzw. ca. 6.875 € pro Monat.
5 Strategien für bessere Konditionen
1. Eigenkapital ist Ihr Trumpf
Während Angestellte oft mit 10-15% Eigenkapital finanzieren können, empfehle ich Selbstständigen mindestens 20-30%. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto geringer das Risiko für die Bank – und desto besser Ihre Zinsen.
2. Zusätzliche Sicherheiten nutzen
Haben Sie bereits eine (teil-)abbezahlte Immobilie? Wertpapierdepots? Kapitallebensversicherungen? Diese können als zusätzliche Sicherheit dienen und Ihre Verhandlungsposition stärken.
3. Partner einbinden
Ist Ihr Lebenspartner angestellt? Ein zweiter Darlehensnehmer mit festem Einkommen kann die Hürden drastisch senken – viele Banken bestehen bei Selbstständigen sogar darauf.
4. Den richtigen Zeitpunkt wählen
Reichen Sie Ihren Antrag ein, wenn Ihre aktuellen Zahlen gut aussehen. Ein starkes laufendes Jahr in der BWA macht einen besseren Eindruck als der beste Durchschnitt mit fallender Tendenz.
5. Unabhängige Beratung nutzen
Nicht jede Bank finanziert Selbstständige gleich. Über meine drei Bankplattformen (Europace, Baufinex, Sparkassen Forum) habe ich Zugang zu über 100 Kreditgebern – und weiß genau, welche Institute selbstständigenfreundlich sind und welche nicht.
Freiberufler vs. Gewerbetreibende: Die feinen Unterschiede
Freiberufler wie Ärzte, Rechtsanwälte, Steuerberater oder Architekten haben es bei Banken tendenziell leichter. Ihre Berufe gelten als stabil und die Einkommensstruktur ist meist vorhersehbarer.
Gewerbetreibende aus bestimmten Branchen – insbesondere Gastronomie, Bau oder Taxigewerbe – werden kritischer bewertet. Hier ist die Bankenauswahl wichtiger denn je.
GmbH-Geschäftsführer werden oft wie Angestellte behandelt, wenn sie ein festes Geschäftsführergehalt beziehen – ein erheblicher Vorteil bei der Finanzierung.
Fazit: Selbstständige können finanzieren – mit dem richtigen Partner
Eine Baufinanzierung als Selbstständiger ist anspruchsvoller als für Angestellte – aber keineswegs unmöglich. Mit sorgfältiger Vorbereitung, den richtigen Unterlagen und einem erfahrenen Berater an Ihrer Seite erreichen Sie Konditionen, die sich sehen lassen können.
Sie möchten Ihre Möglichkeiten besprechen? Als unabhängiger Finanzierungsberater mit über 20 Jahren Erfahrung speziell auch mit Selbstständigen stehe ich Ihnen zur Seite. Vereinbaren Sie jetzt Ihr kostenloses Erstgespräch.
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