Warum Ihr GmbH-Gewinn der Bank weniger wert ist als das Gehalt Ihres angestellten Nachbarn

Als geschäftsführender Gesellschafter verdienen Sie auf dem Papier oft ein Vielfaches eines normalen Angestellten. Geschäftsführergehalt, Gewinnausschüttungen, vielleicht eine Pensionszusage und Mieterträge aus einer Besitzgesellschaft.

Trotzdem erleben Sie bei der Baufinanzierung regelmäßig eine Überraschung: Die Bank rechnet Ihnen eine niedrigere Maximaldarlehenssumme aus als einem Festangestellten mit der Hälfte Ihres Einkommens.

Das liegt nicht an Ihrer Zahlungsfähigkeit. Es liegt daran, wie das Standard-Raster der Banken Ihre Einkommensstruktur liest.

Die Bank denkt in einer Logik, die für den unbefristet angestellten Sachbearbeiter gebaut wurde: ein Arbeitgeber, ein Gehalt, drei Gehaltsabrechnungen, fertig. Sobald Ihr Einkommen aus mehreren Quellen kommt und über eine Gesellschaftsstruktur fließt, fallen Sie aus diesem Raster. Ihr Fall ist deshalb nicht schlechter – er ist nur erklärungsbedürftig.

Was die Bank an Gewinnausschüttungen stört

Der häufigste Reibungspunkt ist die Gewinnausschüttung. Risikoprüfer stufen Ausschüttungen oft als „nicht nachhaltig“ ein, weil sie schwanken und im Ermessen der Gesellschafterversammlung liegen. Aus Sicht der Bank ist das kein gesichertes Einkommen wie ein Tarifgehalt, sondern eine Zahlung, die im nächsten Jahr auch ausbleiben kann.

Die Folge: Manche Banken rechnen die Ausschüttung gar nicht an, andere nur mit einem Abschlag, wieder andere verlangen eine lückenlose Historie über mehrere Jahre.

Für Sie als Gesellschafter ist das doppelt ärgerlich. Oft steuern Sie Ihre Ausschüttungspolitik aus steuerlichen Gründen und entnehmen bewusst nicht jedes Jahr das Maximum. Genau diese kluge Steuergestaltung wirkt im Bankraster gegen Sie: Wer Gewinne in der GmbH thesauriert, hat auf dem privaten Konto weniger vorzuweisen – obwohl das Vermögen real vorhanden ist.

Hier entscheidet die Aufbereitung: Wenn Sie Ihre Ausschüttungshistorie der letzten drei bis fünf Jahre zusammen mit den Jahresabschlüssen und einer klaren Erläuterung der Ausschüttungspolitik vorlegen, geben Sie dem Risikoreferenten Argumente an die Hand. Die thesaurierten Gewinne in der Bilanz sind dann kein Nachteil, sondern der Beleg für die Substanz Ihrer Gesellschaft. Es braucht nur jemanden, der diese Geschichte für die Bank lesbar macht.

Holdingstrukturen: Vermögen, das die Bank übersieht

Noch komplizierter wird es bei einer Holdingstruktur. Eine typische Konstellation: Eine Holding hält die Anteile an operativen Gesellschaften, daneben gibt es vielleicht eine vermögensverwaltende GmbH für Immobilien. Steuerlich und haftungsrechtlich ist das perfekt aufgesetzt. Für die Bonitätsprüfung der Bank ist es erst einmal eine Blackbox.

Das Problem ist nicht, dass das Vermögen fehlt. Es liegt nur eine Ebene zu tief. Liquidität in der Holding, Beteiligungswerte, Immobilien in der Besitzgesellschaft: All das taucht in Ihrer privaten Selbstauskunft nicht auf. Der Standardprozess sieht nur ein Geschäftsführergehalt und private Konten – und bewertet danach. Der eigentliche Vermögenskern bleibt unsichtbar.

Dazu kommt der „Klumpenrisiko-Reflex“: Wer mehrere Immobilien in einer vermögensverwaltenden GmbH hält und nun privat finanzieren will, läuft Gefahr, dass die Bank das Gesamtengagement als Konzentrationsrisiko wertet. Aus einem diversifizierten Portfolio wird im Standardraster plötzlich ein Warnsignal. Ob die Mieterträge die Objekte locker tragen, wird oft gar nicht erst geprüft, weil die Zahlen in einer separaten Gesellschaft liegen.

Die Lösung: Die Gesellschaftsstruktur muss für die Bank transparent konsolidiert werden. Welche Gesellschaft hält was? Welche Erträge fließen woher? Wie hoch ist der tatsächliche Kapitalrückfluss? Erst wenn diese Vermögensbetrachtung glasklar vorliegt, bewertet der Risikoprüfer das wahre Bild statt zufälliger Ausschnitte.

Warum Vergleichsportale hier strukturell versagen

Ein Vergleichsportal ist für den Standardfall gebaut. Es fragt nach Bruttogehalt, Eigenkapital und Objektwert. Für die Eingabemaske eines solchen Tools gibt es kein Feld für „Ausschüttung aus Holding, schwankend, steuerlich gesteuert“. Das System presst Ihre Realität in die nächste Standardkategorie. Heraus kommt eine Zahl, die mit Ihrer tatsächlichen Bonität nichts zu tun hat.

Erschwerend kommt hinzu, dass Banken Gesellschafter-Einkommen höchst unterschiedlich behandeln. Die eine Bank verlangt drei Jahre konstante Ausschüttung, die andere arbeitet routiniert mit konsolidierten Vermögensaufstellungen. Welche Bank welche Linie fährt, steht in keinem Online-Rechner. Das ist reine Erfahrungssache.

Was den Unterschied macht

Bei komplexen Vermögenssituationen ist die eigentliche Leistung eine Übersetzungsleistung. Meine Aufgabe ist es, Ihre betriebswirtschaftlich durchdachte Struktur in eine Form zu bringen, die eine Bank versteht und positiv bewertet.

Konkret bedeutet das: Geschäftsführergehalt, Ausschüttungshistorie, Jahresabschlüsse, Mieterträge und der konsolidierte Kapitalrückfluss werden zu einem entscheidungsreifen Dossier zusammengeführt.

Über die Plattformen Europace One, Baufinex und das Sparkassen-Forum erreiche ich über 500 Banken – darunter Spezialisten für Holdingkonstellationen und regionale Banken, die in keinem Vergleichsportal auftauchen. Ich mache nicht Sie passend für die Bank, ich finde die Bank, die zu Ihrer Struktur passt.

Dabei verhandle ich nicht um die zweite Nachkommastelle beim Zinssatz. Wer das sucht, ist beim Vergleichsportal besser aufgehoben. Bei einer Gesellschafterstruktur liegt der Hebel darin, ob die Bank Ihr Einkommen überhaupt korrekt anrechnet. Das ist der Unterschied zwischen 0,8 und 1,5 Millionen Euro Maximaldarlehen, nicht der Unterschied zwischen zwei Zinsangeboten.

Was Sie als Gesellschafter vorbereiten sollten

1. Unterlagen frühzeitig bündeln: Jahresabschlüsse aller Gesellschaften, Ausschüttungshistorie, Übersicht der Beteiligungen und Immobilien inkl. Mieterträgen.
2. Keine „Schrotschuss-Taktik“: Stellen Sie Ihren Fall nicht gleichzeitig bei fünf Banken ein. Jede unstrukturierte Anfrage, die eine Absage produziert, erschwert die spätere Platzierung.
3. Strategisch entscheiden: Eine Bank, die Ihre Struktur als Substanz statt als Risiko liest, ist wertvoller als ein Zehntelprozent Zinsvorteil bei einer Bank, die Ihnen die halbe Darlehenssumme streicht.

Ihre Struktur ist kein Makel. Sie ist nur erklärungsbedürftig. Genau dort, wo der Standardrechner Ihr Einkommen kleinrechnet, fängt meine Arbeit an.

Sie möchten Ihr Vorhaben prüfen lassen? Ein erstes, fundiertes Feedback zu Ihrer Konstellation bekommen Sie in der Regel innerhalb von 24 Stunden direkt von mir.

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Oliver Urban, Diplom-Betriebswirt (FH) – Beratung für Finanzierungen seit 2004.