Das passende neue Haus ist gefunden, aber das alte Objekt ist noch nicht verkauft. In Foren rund um Immobilien liest man immer wieder dieselbe Sorge. Viele Käufer wollen das neue Heim erwerben, bevor die Bestandsimmobilie veräußert ist. Sie fürchten jedoch eine unkontrollierbare Doppelbelastung. Zudem klingt ein Zwischenkredit für viele Laien zunächst teuer und riskant. In der Folge warten etliche Eigentümer, bis das alte Haus komplett abgewickelt ist. Dabei verlieren sie ihr Traumhaus nicht selten an einen schnelleren Mitbewerber.
Dieses lange Warten ist in den meisten Fällen völlig unnötig. Der Verkauf der alten Immobilie muss keineswegs abgeschlossen sein, um das neue Objekt rechtzeitig beim Notar zu sichern. Genau für diese Konstellation gibt es das Instrument der Zwischenfinanzierung. Sauber strukturiert überbrückt sie die Zeitspanne, bis der eigentliche Verkaufserlös auf Ihrem Konto eingeht. Sie nimmt Ihnen den Druck, unter Zeitnot zu einem schlechteren Preis verkaufen zu müssen. Das Problem liegt nicht im Werkzeug selbst, sondern in der oft mangelhaften Aufbereitung des Falls.
Das eigentliche Problem: Das Eigenkapital steckt im alten Haus
Bei einem Umzug von einer Immobilie zur nächsten ist das reine Budget selten das Problem. Meist ist ausreichend Vermögen vorhanden. Es befindet sich im Moment nur an der falschen Stelle, weil es fest im bestehenden Objekt gebunden ist. Der Verkaufserlös, den Sie als Eigenkapital für den Neukauf benötigen, wird erst mit der Kaufpreiszahlung des Käufers frei. Bis zu diesem Tag ist Ihr Eigenkapital zwar real da, aber nicht flüssig.
Daraus entstehen zwei typische Ängste, die verständlich, aber lösbar sind. Die erste Sorge gilt der Doppelbelastung durch zwei parallele Kredite. Die zweite Sorge betrifft den zeitlichen Druck. Wer erst verkaufen muss, um kaufen zu können, gerät in eine schlechtere Verhandlungsposition. Man verkauft womöglich weit unter Wert, nur damit der Zeitplan hält. Eine durchdachte Zwischenfinanzierung setzt exakt an diesen beiden Hebeln an.
Wie die Zwischenfinanzierung in der Praxis funktioniert
Die Grundmechanik ist denkbar einfach. Die Zwischenfinanzierung ist ein kurzfristiges Darlehen, das den noch nicht verfügbaren Verkaufserlös vorstreckt. Sie erhalten das im alten Haus gebundene Eigenkapital schon heute als Kredit. Damit kaufen Sie das neue Objekt. Sobald der spätere Verkauf abgewickelt ist, wird das Darlehen aus dem Erlös auf einen Schlag getilgt.
Typischerweise wird dieses Darlehen endfällig gestaltet. Während der Übergangszeit zahlen Sie lediglich die anfallenden Zinsen. Die eigentliche Rückzahlung der Gesamtsumme erfolgt erst, wenn der Verkauf komplett durch ist. Die monatliche Belastung bleibt in der Zwischenphase dadurch sehr überschaubar. Als Sicherheit dient das alte Objekt, dessen Grundschuld die Bank dafür nutzt.
Der entscheidende Hebel liegt in der zeitlichen Abstimmung. Die Zwischenfinanzierung muss zeitlich exakt zum Kauf des neuen Objekts bereitstehen. Gleichzeitig läuft die reguläre Langzeitfinanzierung für den Neubau an. Die spätere Rückzahlung muss sauber an den erwarteten Verkaufserlös gekoppelt werden. Wenn diese drei Bausteine nicht zusammenpassen, entsteht eine gefährliche Liquiditätslücke. Greifen die Bausteine korrekt ineinander, merken Sie vom Übergang kaum etwas.
Ein Fall aus der Praxis: Verkauf, Kauf und Überbrückung aus einer Hand
Wie wichtig eine durchdachte Struktur ist, zeigt ein Praxisbeispiel aus meiner Beratung. Ein Ehepaar aus Bayern wandte sich zum zweiten Mal an mich. Es ging um einen zeitgleichen Verkaufs- und Kaufvorgang. Die Bestandsimmobilie sollte veräußert und das neue Objekt zeitnah erworben werden. Das Eigenkapital für den Kauf steckte im Altobjekt.
Es galten drei zeitlich voneinander abhängige Aufgaben zu lösen:
- Eine fundierte Bewertung der Altimmobilie zur Ermittlung des realen Verkaufserlöses.
- Die Wertermittlung des Kaufobjekts als Basis für die Neufinanzierung.
- Die Auswahl einer Bank, die die Zwischenfinanzierung genehmigt und beide Bewertungen akzeptiert.
Anschließend wurde der Fall einer Bank vorgelegt, die alle Komponenten abdecken konnte. Das Ergebnis war eine Finanzierung und Zwischenfinanzierung aus einem Haus ohne jegliche Liquiditätslücke.
Das Feedback der Mandanten fiel entsprechend positiv aus:
„Wir haben bereits das zweite Mal mit Herrn Urban zusammengearbeitet. Herr Urban hat uns sowohl bei der Auswahl der geeigneten Finanzierung als auch bei der Bewertung der möglichen Kaufobjekte unterstützt. Wir sind sehr zufrieden und werden auch bei der nächsten Finanzierung wieder auf Herrn Urban zugehen.“
Die Lehre daraus ist klar. Bei doppelten Vorgängen zählt nicht der reine Vergleich der Zinsen. Es braucht einen Berater mit dem Blick für das Gesamtbild, der alle Abläufe zeitlich zusammenführt.
Warum Vergleichsportale hier versagen
Ein Online-Vergleichsportal berechnet immer nur eine einzelne Finanzierung für ein einziges Objekt. Für gekoppelte Szenarien wie den Neukauf mit gebundenem Eigenkapital und Zwischenkredit existieren keine passenden Eingabemasken. Der bloße Datenwurf in ein digitales System bildet zeitliche Abfolgen nicht ab. Das System lässt genau die Fragen offen, auf die es ankommt.
Über die Plattformen Europace One, Baufinex und das Sparkassen-Forum habe ich Zugriff auf über 500 Banken. Darunter befinden sich Institute, die Zwischenfinanzierungen und den Pfandtausch routiniert abwickeln. Dazu kommen regionale Häuser, die in Online-Rechnern gar nicht auftauchen.
Ich verhandle dabei nicht um die zweite Nachkommastelle beim Zinssatz. Wer nur das sucht, ist bei einem Portal besser aufgehoben. Bei einem doppelten Immobiliengeschäft liegt der Hebel in der fehlerfreien Abstimmung aller Termine und nicht im Zehntelprozent.
Was Sie vor dem Doppelvorgang klären sollten
Klären Sie frühzeitig den realistischen Verkaufswert Ihrer alten Immobilie. Dieser Wert bestimmt, wie viel Eigenkapital die Zwischenfinanzierung überbrücken muss. Eine belastbare Bewertung bildet die solide Basis.
Prüfen Sie die Übertragbarkeit Ihres bestehenden Darlehensvertrags vor einer Kündigung. Ein Pfandtausch spart Ihnen oft die Vorfälligkeitsentschädigung und sichert Top-Konditionen.
Behandeln Sie den Umzug als das, was er ist. Es handelt sich um eine zeitliche Choreografie aus drei Vorgängen, die perfekt zusammenpassen müssen. Genau an dem Punkt, an dem Sie kaufen wollen, bevor Sie verkauft haben, fängt meine Arbeit an. Eine erste qualifizierte Rückmeldung bekommen Sie in der Regel innerhalb von 24 Stunden direkt von mir.
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Oliver Urban Diplom-Betriebswirt (FH), unabhängige Beratung für Finanzierungen seit 2004.