Der Plan klingt vernünftig und ist es auch. Sie verkaufen die bisherige Immobilie nicht. Stattdessen behalten und vermieten Sie das Objekt. Die künftige Miete deckt dann einen Teil der alten Finanzierung. Gleichzeitig kaufen Sie das neue Objekt für den Eigenbedarf. Unterm Strich besitzen Sie damit zwei Immobilien und generieren ein zusätzliches Einkommen.
In der Praxis erleben viele Käufer an diesem Punkt jedoch eine Überraschung. Sie rechnen der Bank die künftige Miete vor und die Prüfer zucken nur mit den Schultern. Mal wird die Miete voll angesetzt und mal wird sie nur zur Hälfte berücksichtigt. Manche Institute streichen den Posten sogar komplett. An Ihren persönlichen Zahlen hat sich dabei überhaupt nichts geändert. Der Unterschied liegt einzig und allein bei der Bank, bei der Sie anfragen.
Die Bewertung künftiger Mieteinkünfte wird am Markt selten sauber erklärt. Gleichzeitig hängen Finanzierungen mit einer Vermietungsabsicht sehr häufig an genau diesem Detail. Ob die Miete zählt und mit welchem Anteil sie einfließt, ist entscheidend. Dieser Faktor bestimmt direkt über die maximale Höhe Ihres gesamten neuen Darlehens.
Warum die Miete nicht eins zu eins zählt
Aus der Sicht der Risikoprüfer ist eine künftige Mieteinnahme kein sicheres Einkommen wie ein festes Gehalt. Die Einnahme kann ausfallen, wenn der Mieter nicht zahlt. Sie pausiert zudem bei einem unerwarteten Leerstand. Außerdem stehen der Miete laufende Kosten gegenüber, die Eigentümer im Alltag gern unterschätzen. Dazu gehören die Instandhaltung, die Verwaltung und das Risiko von nicht umlagefähigen Kosten.
Aus diesem Grund rechnet keine Bank die Bruttomiete voll an. Sie ziehen immer einen Sicherheitsabschlag ab. Dieser Abschlag ist der zentrale Punkt, an dem sich die einzelnen Kreditinstitute stark voneinander unterscheiden.
Üblicherweise setzt die Bank von der erwarteten Kaltmiete nur einen Teil als Einkommen an. Häufig liegt diese Größenordnung bei rund 70 bis 80 Prozent. Damit deckt die Bank die künftigen Bewirtschaftungskosten und das Ausfallrisiko pauschal ab. Manche Banken zeigen sich großzügiger, sofern bereits ein unterschriebener Mietvertrag vorliegt. Andere Banken reagieren deutlich vorsichtiger, wenn noch gar kein Mieter vorhanden ist und die Vermietung erst geplant wird. Einige Anbieter rechnen eine erst künftig erzielbare Miete im Standardprozess überhaupt nicht an. Diese Institute berücksichtigen ausschließlich Gelder, die heute schon nachweislich auf das Konto fließen.
Zudem unterscheidet sich die Verrechnung der alten Finanzierung massiv. Einige Banken saldieren die Beträge absolut sauber. Die künftige Miete minus der laufenden Rate der Bestandsimmobilie ergibt den echten Überschuss oder die verbleibende Restbelastung. Dieser Endwert fließt in die Tragbarkeit ein. Andere Banken behandeln die laufende Rate der alten Immobilie voll als Belastung. Die geplante Miete setzen sie dagegen nur gekürzt als Einnahme an. Diese Methode verschlechtert die gesamte Kalkulation dramatisch. Beide Wege sind rechtlich zulässig, führen aber zu völlig verschiedenen Kreditzusagen.
Warum Vergleichsportale hier versagen
Ein klassischer Online-Rechner ist für den einfachen Standardfall programmiert. Das System verarbeitet meist nur ein Objekt, ein Gehalt und eine Kreditrate. Die Kombination aus einer Bestandsimmobilie mit geplanter Vermietung und einer weiterlaufenden Altfinanzierung sprengt das System. Für diese Konstellation existiert in den Portalen keine saubere Eingabemaske.
Das Tool nimmt bestenfalls Ihr aktuelles Gehalt. Die geplante Miete wird ignoriert oder die alte Rate wird als reine Belastung abgezogen. Der bloße Datenwurf in ein automatisiertes System bildet die eigentliche Logik Ihres Vorhabens nicht ab. Das System wirft folglich ein Ergebnis aus, das viel zu niedrig ausfällt.
Entscheidend ist deshalb nicht der eine Zinssatz aus dem Portal. Die wichtigste Frage lautet, welche Bank Ihre Vermietungskonstellation überhaupt korrekt in ihre Tragbarkeitsrechnung aufnimmt. Diese Information liefert Ihnen kein anonymer Vergleichsrechner.
Die Bewertung von geplanten Mieteinkünften folgt nämlich keiner starren Formel. Sie ist immer eine Frage der passenden Bank und der professionellen Aufbereitung. Wer nur oberflächliche Vergleichsportale nutzt, sieht die Banken mit den entscheidenden Bewertungsspielräumen meistens überhaupt nicht.
Wie sich künftige Mieteinnahmen anrechenbar machen lassen
Damit eine Bank geplante Mieteinnahmen anerkennt, muss die Erwartung absolut belastbar sein. Eine optimistische Schätzung reicht hier nicht aus. Genau an diesem Punkt liegt die notwendige Übersetzungsleistung für den Antrag. Wir müssen aus einer bloßen Vermietungsabsicht einen nachvollziehbaren und künftig sicheren Einkommensstrom machen. Nur so kann ein Risikoreferent den Posten intern auch guten Gewissens vertreten.
Konkret hilft ein realistischer Ansatz der Kaltmiete, der sich streng am örtlichen Mietspiegel orientiert. Verzichten Sie auf utopische Wunschzahlen. Sofern Ihnen bereits ein unterschriebener Mietvertrag vorliegt, bildet dieser das stärkste Argument. Ist die Wohnung aktuell noch nicht vermietet, helfen dokumentierte Vergleichsmieten aus der direkten Nachbarschaft.
Fügen Sie eine saubere Darstellung der Bewirtschaftungskosten hinzu. Damit zeigen Sie der Bank, dass Sie das Ausfallrisiko und die Kostenstruktur realistisch einkalkuliert haben. Dazu gehört die lückenlose Gegenüberstellung der Miete und der weiterlaufenden Rate der Bestandsimmobilie. Das Ziel ist eine saubere Saldierung durch die Bank, anstatt die alte Rate pauschal als reine Belastung zu werten.
Aus diesen Bausteinen erstelle ich für Ihr Vorhaben ein entscheidungsreifes Dossier. Wir verzichten auf den ungeprüften Datenwurf in ein System. Der Prüfer muss dadurch nicht schätzen oder raten. Er sieht auf einen Blick die realistische Miete, die dokumentierten Kosten und eine saubere Verrechnung mit der Altfinanzierung. Daraus ergibt sich für die Risikoabteilung ein tragfähiger Überschuss.
Über die professionellen Plattformen Europace One, Baufinex und das Sparkassen-Forum habe ich direkten Zugriff auf über 500 Banken. Darunter befinden sich auch die regionalen Sparkassen und Volksbanken. Diese Institute bewerten künftige Mieteinkünfte oft wesentlich realistischer. In den gängigen Vergleichsportalen tauchen diese regionalen Partner meist gar nicht auf. Ich versuche nicht, Sie passend für eine bestimmte Bank zu machen. Ich finde gezielt die Bank, die Ihre Vermietungskonstellation richtig rechnet. Wenn die erste Bank die Miete streicht, gibt es eine zweite Bank, deren Bewertung ganz anders ausfällt.
Was Sie bei einer Vermietungsabsicht vorbereiten sollten
Klären Sie frühzeitig die realistische Kaltmiete Ihrer Bestandsimmobilie. Orientieren Sie sich dabei verlässlich am örtlichen Mietspiegel. Halten Sie einen bestehenden Mietvertrag oder belastbare Vergleichsmieten bereit. Je konkreter Ihr Nachweis ausfällt, desto eher wird die Miete von der Bank anerkannt anstatt komplett gestrichen.
Rechnen Sie die alte Finanzierung von Anfang an transparent mit ein. Wie hoch ist die laufende Kreditrate der Bestandsimmobilie exakt? Welcher Überschuss verbleibt Ihnen nach dem Abzug von der erwarteten Kaltmiete? Diese genaue Saldo-Betrachtung ist der Kern des Antrags. An diesem Punkt entscheidet sich die Tragbarkeit für das neue Objekt.
Stellen Sie den Fall auf keinen Fall ungeprüft bei mehreren Banken parallel ein. Jede formelle Anfrage hinterlässt eine Spur in den Systemen. Eine Vermietungskonstellation, die reihenweise aufgrund mangelnder Erklärung abgelehnt wird, ist gefährdet. Sie lässt sich mit jeder weiteren Absage immer schwerer am Markt platzieren. Sinnvoller ist es, den Fall einmal sauber aufzubereiten. Reichen Sie ihn dann gezielt dort ein, wo künftige Mieteinkünfte fachlich verstanden werden.
Die geplante Vermietung der alten Immobilie kann Ihre neue Finanzierung tragen, anstatt sie zu belasten. Es kommt nur darauf an, dass die Bank die Mieteinnahmen auch genauso bewertet. Genau an dem Punkt, an dem der Standardprozess Ihre künftigen Mieteinkünfte streichen will, fängt meine eigentliche Arbeit an. Eine erste qualifizierte Rückmeldung zu Ihrem Vorhaben bekommen Sie in der Regel innerhalb von 24 Stunden direkt von mir.
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Oliver Urban Diplom-Betriebswirt (FH), unabhängige Beratung für Finanzierungen seit 2004.