Der Kaufpreis mit dem Verkäufer steht fest. Der Notartermin ist bereits in Sichtweite. Die eigentliche Finanzierung sollte nur noch eine reine Formsache sein. Doch plötzlich meldet sich die angefragte Bank mit einer Hiobsbotschaft. Die Immobilie wird intern um 50.000 Euro unter dem vereinbarten Kaufpreis bewertet.
Aus dem Nichts entsteht eine erhebliche Finanzierungslücke. Diese Differenz sollen Sie nun aus eigenem Vermögen schließen, das Sie im Vorfeld überhaupt nicht eingeplant hatten. Genau diese Situation ist einer der häufigsten Hilferufe von Immobilienkäufern. Der Kaufpreis ist aus Marktsicht völlig in Ordnung. Die Bewertung der Bank liegt jedoch deutlich darunter. Dadurch fehlen dem Käufer überraschend mehrere zehntausend Euro.
Bevor Sie an Ihrem Vorhaben oder dem ausgehandelten Kaufpreis zweifeln, sollten Sie kurz innehalten. Wenn der Gutachter einer Bank das Haus 50.000 Euro niedriger ansetzt, ist nicht Ihr Kauf gescheitert. An diesem Punkt ist lediglich die starre Bewertungsmethodik dieser einen Bank an ihre Grenzen gestoßen. Der Kaufpreis kann absolut marktgerecht sein und die bankinterne Zahl fällt trotzdem niedriger aus. Das liegt daran, dass beide Werte völlig unterschiedliche Fragen beantworten. Die wichtigste Nachricht für Sie lautet deshalb: Diese Lücke ist sehr oft nicht real, sondern lediglich das Ergebnis eines speziellen Rechenverfahrens.
Warum die Bank unter den Kaufpreis geht
Der Kaufpreis ist der Wert, den der freie Markt für das Objekt aufruft. Er wurde zwischen Ihnen und dem Verkäufer frei ausgehandelt. Die Bank stellt in ihrer Risikoprüfung jedoch eine ganz andere Frage. Welchen Wert kann man dieser Immobilie dauerhaft und mit absoluter Sicherheit zuschreiben, selbst in einer anhaltend schwachen Marktphase? Das ist der rechtlich definierte Beleihungswert. Dieser Wert wird von Banken bewusst sehr konservativ angesetzt. Er spiegelt die Absicherung des Kreditinstituts wider und nicht den aktuellen Tagespreis auf dem Immobilienmarkt.
Aus diesem Grund liegt der Beleihungswert fast immer unter dem tatsächlichen Kaufpreis. Dieser Umstand ist bei normalen Finanzierungen bereits einkalkuliert und stellt meist kein Problem dar. Kritisch wird es erst, wenn die verbleibende Differenz ungewöhnlich groß ausfällt. Das hat jedoch häufig weniger mit Ihrem Wunschobjekt zu tun. Es liegt vielmehr an dem speziellen Verfahren, mit dem diese eine Bank rechnet.
Das Sachwertverfahren und die fiktive Lücke
Bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern nutzen viele Kreditinstitute das sogenannte Sachwertverfahren. Vereinfacht dargestellt setzt sich der Immobilienwert dort aus dem reinen Bodenwert und dem rechnerischen Wert des Gebäudes zusammen. Das Gebäude wird über standardisierte Herstellungskosten sowie altersbedingte Abschläge berechnet. Dieses Verfahren ist mathematisch solide, hat jedoch eine entscheidende Eigenheit. Es bildet nicht ab, was Käufer am Markt tatsächlich zu zahlen bereit sind. Es zeigt nur auf, was die Immobilie rein rein rechnerisch noch wert ist.
In begehrten Wohnlagen liegen die realen Marktpreise deutlich über den reinen Herstellungskosten. Dort führt das Sachwertverfahren zwangsläufig zu Werten unterhalb des Kaufpreises. Hinzu kommen individuelle Sicherheitsabschläge, welche jede Bank zusätzlich nach eigenen Regeln festlegt. Diese Abschläge fallen von Institut zu Institut sehr unterschiedlich aus. Das Prüfergebnis der Bank sagt am Ende nicht aus, dass dieses Haus zu teuer ist. Es bedeutet lediglich, dass die Bank nach ihren internen Tabellen auf eine geringere Summe kommt.
Daraus entsteht die gefürchtete Bewertungslücke. Sie stellt in vielen Fällen keine echte Wertlücke dar. Sie ist lediglich das Nebenprodukt eines konservativen Rechenmodells einer einzelnen Bank. Es entsteht eine fiktive Eigenkapitallücke. Sie haben nicht zwingend zu viel bezahlt, sondern die Methode der Bank greift zu kurz. Was aber rein methodisch bedingt ist, kann bei einer anderen Berechnungsart sofort verschwinden.
Warum die nächste Bank auf einen ganz anderen Wert kommt
Der entscheidende Hebel liegt in der Unterschiedlichkeit der Kreditinstitute. Nicht alle Banken rechnen nach derselben Formel. Die Häuser unterscheiden sich im angewendeten Verfahren, in den hinterlegten Tabellen und in der Höhe der Sicherheitsabschläge.
Manche Institute arbeiten mit modernen Regionalfaktoren. Diese Faktoren bilden begehrte Lagen wesentlich realistischer ab. Andere Banken bewerten Regionen oder Spezialobjekte, in denen sie sehr viel Erfahrung besitzen, deutlich dichter am tatsächlichen Marktpreis. Wieder andere Häuser kalkulieren pauschal extrem vorsichtig, völlig unabhängig vom genauen Standort des Objekts.
Für Ihr Vorhaben bedeutet das eine große Chance. Exakt dasselbe Haus mit demselben Kaufpreis kann bei der einen Bank eine Lücke von 50.000 Euro erzeugen und bei einem anderen Institut punktgenau aufgehen. Das geschieht nicht, weil die zweite Bank leichtsinnig agiert. Ihre Bewertungstabellen und Abschläge passen schlichtweg viel besser zu Ihrem Objekttyp und der konkreten Lage. Der Wechsel zu einer Bank mit einer passenden Methodik ist der schnellste Weg, Ihren Immobilienkauf zu retten. Sie benötigen dafür oft keinen einzigen Euro mehr an eigenem Kapital.
An dieser Stelle stoßen klassische Online-Vergleichsportale an ihre Grenzen. Ein Portal zeigt Ihnen lediglich einen hübschen Zinssatz an. Es verrät Ihnen jedoch nicht, nach welchem Verfahren die dahinterstehende Bank Ihr Objekt einwertet. Der bloße Datenwurf in ein digitales System berücksichtigt weder die Mikrolage noch die spezielle Abschlagslogik der einzelnen Risikoprüfer. Das System rechnet mit einer pauschalen Annahme. Es lässt Sie vollkommen im Regen stehen, sobald die reale Einwertung der Bank darunter liegt. Welche Bank für Ihre Immobilie die passende Tabelle nutzt, steht in keinem Online-Rechner.
Wie sich die Lücke wieder schließen lässt
Wenn überraschend eine Bewertungslücke auftaucht, sollten Sie nicht vorschnell handeln. Die erste Frage lautet nicht, woher Sie jetzt 50.000 Euro herholen können. Die entscheidende Frage lautet, aus welchem exakten Grund genau diese Bank auf diesen niedrigen Wert kommt. Erst die Ursache bestimmt die Lösung.
Liegt die Ursache im Bewertungsverfahren und den pauschalen Abschlägen der Bank, hilft der gezielte Wechsel. Der Wechsel zu einem Partner mit passender Methodik ist der stärkste Hebel. Über die professionellen Schnittstellen Europace One, Baufinex und das Sparkassen-Forum habe ich Zugriff auf über 500 Banken. Darunter befinden sich viele regionale Sparkassen und Volksbanken. Diese Häuser werten begehrte Lagen aus eigener Marktkenntnis oft wesentlich realistischer ein. In normalen Vergleichsportalen tauchen diese regionalen Partner gar nicht erst auf. Ich versuche nicht, Ihr Objekt künstlich passend zu machen. Ich finde die Bank, deren interne Einwertung exakt zu Ihrem Kaufpreis passt. Reißt das erste Kreditinstitut eine Lücke, gibt es meist ein zweites, dessen Tabellen den Kaufpreis tragen.
Liegt das Problem dagegen an unvollständigen Objektunterlagen, lässt sich der Wert schon vor einem Bankwechsel korrigieren. Die interne Bewertungsabteilung einer Großbank sitzt meist weit entfernt. Für alle Details, die der Prüfer nicht sofort sauber einordnen kann, setzt er aus Vorsicht einen Abschlag an. Eine professionelle Lagebeschreibung, aussagekräftige Bildnachweise und schriftliche Nachweise über Modernisierungen lösen diese Abschläge oft wieder auf.
Ich verhandle dabei nicht um die zweite Nachkommastelle beim Zinssatz. Wer ausschließlich danach sucht, ist bei einem einfachen Vergleichsportal effizienter aufgehoben. Das sage ich ganz offen. Bei einer Bewertungslücke geht es nicht um ein Zehntelprozent beim Zins. Es geht um 50.000 Euro Eigenkapital, die entweder real beschafft werden müssen oder durch die richtige Bankenwahl einfach verschwinden.
Was Sie bei einer Bewertungslücke konkret tun sollten
Reagieren Sie niemals reflexhaft, indem Sie überstürzt Verwandte um Geld bitten oder Ihren gesamten Kauf infrage stellen. Klären Sie zuerst ganz ruhig, ob die Lücke sachlich berechtigt oder rein methodisch bedingt ist. In gefragten Lagen beim angewendeten Sachwertverfahren ist sie sehr oft rein methodisch bedingt.
Stellen Sie Ihre Finanzierungsanfrage nicht ungeprüft bei mehreren Banken gleichzeitig ein. Machen Sie das nicht in der vagen Hoffnung, dass irgendein Haus schon höher einwerten wird. Jede formelle Anfrage hinterlässt Spuren in den Bankensystemen. Ein Objekt, das bei mehreren Banken hintereinander wegen Unterbewertung abgelehnt wird, lässt sich von Runde zu Runde schwerer platzieren. Es ist wesentlich besser, gezielt die eine Bank anzusteuern, deren Prüfverfahren perfekt zu Ihrer Immobilie passt.
Behandeln Sie die fehlerhafte Bewertung der Bank als das, was sie wirklich ist. Sie ist kein objektives Urteil über den Wert Ihrer Wunschimmobilie. Sie ist lediglich das Arbeitsergebnis eines bestimmten Rechenmodells bei ein und derselben Bank. Genau an dem Punkt, an dem der Gutachter der Bank eine Lücke in Ihre Finanzierung rechnet, fängt meine eigentliche Arbeit an. Eine erste qualifizierte Rückmeldung zu Ihrem Fall erhalten Sie von mir in der Regel innerhalb von 24 Stunden.
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Oliver Urban Diplom-Betriebswirt (FH), unabhängige Beratung für Finanzierungen seit 2004.