Auf dem Papier gehören viele junge Paare zu den Musterfällen für eine Baufinanzierung. Beide sind berufstätig, beide verdienen gut, es gibt ein sicheres Doppeleinkommen und ein solides Eigenkapital. Wenn dann das Kind kommt und ein Elternteil in Elternzeit geht, rechnet die Bank die Finanzierung plötzlich so, als läge ein erhöhtes Risiko vor.
Dass die Wiederaufnahme der Tätigkeit in Vollzeit längst feststeht, mit dem Arbeitgeber vereinbart und schriftlich bestätigt wurde, ändert daran zunächst wenig. Das Prüfsystem sieht in der Gegenwart ein reduziertes Einkommen und stuft die Antragsteller als Wackel-Kandidaten ein. Für viele junge Familien ist das schwer nachvollziehbar, weil die wirtschaftliche Lage exzellent und die Zukunft abgesichert ist. Dennoch hakt es genau in dem Moment, in dem die Familienplanung und der Immobilienkauf zusammenfallen. Der Grund dafür liegt nicht in den persönlichen Zahlen, sondern in der Mechanik der Bankprüfung.
Warum die zugesagte Wiederaufnahme der Tätigkeit nicht automatisch zählt
Die Tragbarkeitsrechnung einer Bank fragt im Kern, ob die monatliche Rate aus dem laufenden Nettoeinkommen sicher bedient werden kann. Maßgeblich ist dabei in vielen Standardprozessen das Einkommen, das heute auf dem Konto eingeht. Während der Elternzeit ist das oft nur das Elterngeld plus ein Gehalt, anstelle der beiden vollen Gehälter, mit denen kalkuliert wurde.
Eine verbindliche Zusage über die Wiederaufnahme der Tätigkeit müsste diese Lücke eigentlich schließen, da sie belegt, dass das zweite Vollzeiteinkommen zu einem festen Zeitpunkt zurückkehrt. In der Praxis behandeln Banken solche Nachweise jedoch sehr unterschiedlich. Manche rechnen das künftige Vollzeitgehalt voll an, sobald eine schriftliche Arbeitgeberbestätigung vorliegt. Andere verlangen, dass die Rückkehr in den Job bereits erfolgt sein muss, bevor sie die Finanzierung bewilligen. Wieder andere setzen einen pauschalen Sicherheitsabschlag an. Welche Bank welche Linie fährt, lässt sich über keinen normalen Vergleichsrechner herausfinden. Das Ergebnis im Standardfall ist häufig eine künstliche Wartezeit, bei der die Bank dazu rät, nach dem Ende der Elternzeit wiederzukommen. Für eine Familie, die jetzt eine passende Immobilie gefunden hat, ist das keine Option, weil der Kaufvertrag nicht wartet.
Warum Vergleichsportale diese Konstellation nicht abbilden
Ein Online-Rechner kennt meist nur zwei Felder, nämlich das aktuelle Gehalt und den Beschäftigungsstatus. Für eine Elternzeit mit vereinbarter Wiederaufnahme der Tätigkeit in Vollzeit zum ersten März gibt es in der Regel keine Eingabemaske. Das Tool nimmt das reduzierte Ist-Einkommen und berechnet daraus eine niedrige Maximalrate, oder es sortiert den Fall ganz aus dem Raster aus.
Der reine Datenwurf in ein System bildet die eigentliche Stärke des Falls, also das gesicherte künftige Doppeleinkommen, schlicht nicht ab. Zudem sind die Banken, die mit Elternzeit-Konstellationen souverän umgehen, nicht immer die Institute, die in den Portalen ganz oben stehen. Es geht hier nicht um den niedrigsten Lockzins, sondern um die Frage, welche Bank die zugesagte Wiederaufnahme der Tätigkeit als belastbaren Nachweis des künftigen Einkommens anerkennt.
Die zwei Hebel: Ratenstruktur und die richtige Risikoabteilung
Damit die Finanzierung ohne Wartezeit gelingt, setze ich an zwei Punkten an. Der erste Hebel ist die Struktur der Ratenzahlung. Eine Finanzierung ist keine starre Rate, sondern eine durchdachte Architektur. Wenn das Haushaltseinkommen während der Elternzeit vorübergehend niedriger ist und danach wieder steigt, lässt sich die Belastung an diesen Verlauf anpassen. Eine niedrigere Anfangstilgung, die nach der Rückkehr planmäßig erhöht wird, ein bewusst gewählter Tilgungssatz und vereinbarte Sondertilgungsrechte für die Zeit nach der Elternzeit senken die rechnerische Belastung in der kritischen Phase. Dies geschieht, ohne die Finanzierung insgesamt teurer oder unsolide zu machen. Die von der Bank geprüfte Rate passt dann zur Realität der Elternzeit, während die Gesamtstruktur auf das volle Einkommen ausgelegt bleibt.
Der zweite Hebel ist der Zugang zur richtigen Stelle in der Bank. Ob die zugesagte Wiederaufnahme der Tätigkeit anerkannt wird, entscheidet selten der Standardprozess. Dies wird oft in der Risikoabteilung entschieden, die den Einzelfall individuell bewerten darf. Den Unterschied zwischen einem Sachbearbeiter, der rein nach Schema prüft, und einem Risikoreferenten, der den Nachweis würdigen kann, kennt man erst aus langjähriger Erfahrung. Genau dort liegt der Ansatzpunkt, den Fall so aufzubereiten und einzusteuern, dass das künftige Einkommen anerkannt wird, statt am Standardprozess zu scheitern, der nur die Gegenwart sieht.
Was zu einem entscheidungsreifen Dossier gehört
Damit eine Risikoabteilung das künftige Einkommen anrechnet, muss der Nachweis lückenlos sein. Dazu gehören:
- Eine schriftliche Arbeitgeberbestätigung über die Wiederaufnahme der Tätigkeit in Vollzeit mit konkretem Datum und vereinbartem Stundenumfang.
- Die letzten Gehaltsabrechnungen aus der Zeit vor der Elternzeit als Beleg des regulären Einkommensniveaus.
- Eine nachvollziehbare Haushaltsrechnung für die Übergangsphase.
Meine Aufgabe ist es, daraus ein entscheidungsreifes Dossier zu machen, anstatt die Daten ungeprüft in ein System zu werfen. Der Risikoprüfer soll nicht nachfragen müssen, sondern auf einen Blick sehen, dass das reduzierte Einkommen jetzt durch ein gesichertes Vollzeiteinkommen ab einem festen Datum abgelöst wird, und dass dazwischen eine Ratenstruktur existiert, welche die Übergangsphase sicher trägt. Das ist die Übersetzungsleistung, die aus einem vermeintlichen Wackel-Kandidaten einen klar finanzierbaren Fall macht.
Über die Plattformen Europace One, Baufinex und das Sparkassen-Forum greife ich auf über 500 Banken zu. Darunter befinden sich Häuser, die mit Elternzeit-Konstellationen routiniert umgehen, sowie regionale Banken, die in normalen Vergleichsportalen fehlen. Ich mache Sie nicht passend für die Bank, sondern ich finde die Bank, die Ihre zugesagte Wiederaufnahme der Tätigkeit voll anerkennt. Wenn die erste Bank auf eine Wartezeit besteht, gibt es eine zweite, deren Risikoabteilung die Situation anders bewertet.
Was Sie als Familie in Elternzeit vorbereiten sollten
Holen Sie die Arbeitgeberbestätigung über die Wiederaufnahme der Tätigkeit in Vollzeit frühzeitig ein, idealerweise mit konkretem Datum und Stundenumfang. Je verbindlicher der Nachweis ist, desto leichter lässt sich das künftige Einkommen anrechnen. Halten Sie außerdem die Gehaltsabrechnungen aus der Zeit vor der Elternzeit bereit, weil sie das reguläre Einkommensniveau belegen.
Stellen Sie sich nicht auf gut Glück bei mehreren Banken parallel vor. Jede Anfrage hinterlässt eine Spur, und ein Fall, der reihenweise mit Verweis auf die Elternzeit abgelehnt wird, wird mit jeder Absage schwerer zu platzieren. Besser ist es, die Unterlagen einmal sauber aufzubereiten und gezielt dort einzureichen, wo die zugesagte Wiederaufnahme der Tätigkeit wirklich zählt. Denken Sie die Finanzierung von Anfang an als flexible Struktur und nicht als eine einzige, starre Rate. Eine an die Elternzeit angepasste Tilgung mit Sondertilgungsrechten für die Zeit danach kann der entscheidende Unterschied zwischen einer Zusage jetzt und einer Wartezeit bis nach der Rückkehr in den Job sein.
Eine Familiengründung sollte den Hauskauf nicht ausbremsen. Genau an dem Punkt, an dem der Standardprozess Sie wegen der Elternzeit zum Wackel-Kandidaten erklärt, fängt meine Arbeit an. Ein erstes Feedback zu Ihrem Vorhaben bekommen Sie in der Regel innerhalb von 24 Stunden direkt von mir.
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Oliver Urban Diplom-Betriebswirt (FH), Beratung für Finanzierungen seit 2004.