Viele Menschen gehen davon aus, dass eine Baufinanzierung nur dann schwierig wird, wenn der Fall kompliziert ist. Dazu gehören Konstellationen wie eine Selbständigkeit, mehrere Einkommen oder ein ungewöhnliches Objekt. Bei einem festen Gehalt, solidem Eigenkapital und einem normalen Reihenhaus kann eigentlich nichts schiefgehen, so zumindest der weit verbreitete Gedanke. In der Praxis stimmt das jedoch oft nicht. Auch ein klarer Standardfall kann scheitern, und zwar nicht an den Zahlen, sondern am Weg, den der Antrag durch die Bearbeitung nimmt.
Wer bei einem großen Online-Vermittler anfragt, landet selten bei einer festen Ansprechperson. Der Antrag wird in eine Bearbeitungsschleife eingespeist, in der mal dieser und mal jener Sachbearbeiter zuständig ist. Jeder Rückruf beginnt von vorn, weil die nächste Person den Vorgang erst komplett neu lesen muss. Genau in dieser anonymen Schleife bleiben Finanzierungen stecken, die rein rechnerisch längst genehmigt wären.
Wie ein Standardfall im System verloren geht
Eine Baufinanzierung ist kein einzelner Klick, sondern eine Kette von Schritten mit festen Fristen. Der Kaufvertrag ist beim Notar terminiert, die Bank braucht vollständige Unterlagen, eine Objektbewertung muss durchgeführt werden und die Zusage muss vor dem Notartermin vorliegen. In dieser Kette zählt nicht nur, ob der Fall finanzierbar ist, sondern ob ihn jemand sauber und rechtzeitig durch die Bank steuert.
Im Betrieb großer Vermittler passieren hier die typischen Fehler. Unterlagen werden unvollständig eingereicht, die Bank fragt nach und der nächste Sachbearbeiter bemerkt die Rückfrage erst Tage später. Wenn eine Gehaltsabrechnung fehlt, fordert sie im Zweifel niemand aktiv an. Liegt der Antrag dann bei einer Bank, die für genau dieses Objekt einen langsamen Bewertungsprozess hat, steuert mangels klarer Zuständigkeit keiner um. Jeder dieser Fehler kostet Zeit, und Zeit ist das Einzige, was bei einem Notartermin wirklich knapp ist.
Das Problem dabei ist, dass der Fall meist nicht abgelehnt wird. Er gerät lediglich ins Stocken. Für Sie als Käufer fühlt es sich an, als würde nichts vorangehen, während die Frist immer näher rückt. Im schlimmsten Fall platzt nicht die Finanzierung, sondern der gesamte Kauf, weil die Zusage zum Notartermin fehlt. Eine an sich gesunde Finanzierung scheitert an der Organisation der Bearbeitung, nicht an der Bonität.
Was Chef-Betreuung konkret bedeutet
Der Unterschied beginnt bei einer einfachen Frage: Wer hebt ab, wenn Sie anrufen? Bei mir sprechen Sie direkt mit mir. Es gibt kein Callcenter, keine Weiterleitung und kein Vertrösten auf einen späteren Rückruf. Ich nenne das Chef-Betreuung, und damit ist etwas sehr Praktisches gemeint. Derselbe Mensch, der Ihren Fall von Anfang an kennt, bleibt bis zur Auszahlung Ihr fester Ansprechpartner. Es gibt keinen Übergabepunkt, an dem wichtige Informationen verloren gehen können.
Das hat handfeste Vorteile für den gesamten Ablauf. Ich prüfe Ihren Fall genau, bevor er an die Bank übermittelt wird. Sollte eine Unterlage fehlen, fällt das auf, bevor die Bank sie anmahnt. Bei Bedarf bestelle ich Dokumente wie einen Grundbuchauszug oder einen Lageplan direkt für Sie und unterstütze Sie beim Zusammenstellen aller Bonitäts- und Objektunterlagen. Der Antrag, der bei der Bank eingeht, ist somit vollständig. Das verstehe ich unter einem entscheidungsreifen Dossier im Gegensatz zu einem bloßen Datenwurf in ein System. Die Bank kann direkt entscheiden, statt langwierig nachzufragen.
Der Zeit-Vorteil in der Praxis: Eine Bank, die alle Unterlagen auf einmal und sauber sortiert erhält, entscheidet wesentlich schneller als ein Institut, das dreimal nachhaken muss. Wer den Unterschied zwischen einem Sachbearbeiter und einem Risikoreferenten kennt und weiß, welche Bank welches Objekt wie schnell bewertet, kann den Fall von vornherein an der richtigen Stelle einsteuern, statt auf die automatisierte Bearbeitung des Systems zu warten.
Warum Verlässlichkeit gerade beim Standardfall zählt
Bei einem komplizierten Fall ist allen Beteiligten klar, dass jemand genau hinschauen muss. Beim Standardfall entsteht jedoch oft das trügerische Gefühl, dass es schon von allein laufen wird. Genau aus diesem Grund wird er im Großbetrieb oft nachlässig behandelt, da dort viele Fälle bei knapper Bearbeitungszeit pro Vorgang durchgeschleust werden und niemand das Gesamtbild im Kopf hat. Der vermeintlich einfache Fall ist im Massenbetrieb am ehesten der, bei dem wichtige Details durchrutschen.
Verlässlichkeit bedeutet hier ganz konkret, dass jemand die Fristen im Blick hat und rechtzeitig nachfasst. Es bedeutet, dass das erste Feedback zu Ihrem Vorhaben in der Regel innerhalb von 24 Stunden vorliegt. Sie müssen Ihre Geschichte nicht bei jedem Anruf neu erzählen. Zudem steht jemand zwischen Ihnen und der Bank, der Ihre Interessen vertritt. Ich vertrete Sie gegenüber der Bank, nicht umgekehrt.
Das ist auch der Grund, warum viele meiner Mandanten auf Empfehlung von Steuerberatern, Maklern oder Bekannten zu mir kommen, deren Finanzierung ich bereits begleitet habe. Wer einmal erlebt hat, dass ein Fall ohne Reibungsverluste und pünktlich zum Notartermin durchgeht, erzählt es weiter. Solche Empfehlungen entstehen meist nicht aus dem niedrigsten Zinssatz, sondern aus dem Wissen, dass jemand verlässlich an der Sache dran war.
Ist das nicht teurer als ein Online-Vergleich?
Diese Frage ist berechtigt und die Antwort ist eindeutig. Über die Plattformen Europace One, Baufinex und das Sparkassen-Forum greife ich auf über 500 Banken zu. Darunter befinden sich auch regionale Volksbanken und Sparkassen, die in den meisten Vergleichsportalen gar nicht auftauchen. Den Vergleich, den ein Portal anstellt, bekommen Sie bei mir also ebenfalls, allerdings kombiniert mit einer festen Person, die den Fall danach auch durchträgt.
Ich feilsche nicht um die zweite Nachkommastelle beim Zinssatz. Wer ausschließlich danach sucht, ist bei einem reinen Vergleichsportal effizienter aufgehoben, und das sage ich ganz offen. Mein Beitrag liegt an einer anderen Stelle, nämlich in der sauberen Bearbeitung, in der passenden Bankenwahl und darin, dass die Zusage pünktlich zum Notartermin vorliegt. Bei einem Hauskauf ist eine geplatzte Frist am Ende teurer als jedes Zehntelprozent Zins.
Worauf Sie achten sollten
Wenn Sie eine Finanzierung anstoßen, sollten Sie weniger auf das niedrigste Lockangebot achten und mehr darauf, ob Sie einen festen Ansprechpartner haben. Fragen Sie konkret nach, wer Ihren Fall bearbeitet und ob Sie diese Person auch wieder direkt erreichen können. Wenn die Antwort eine zentrale Hotline ist, wissen Sie, dass Ihr Antrag in der Schleife landet.
Klären Sie frühzeitig, welche Unterlagen die Bank benötigen wird, und reichen Sie diese vollständig ein, anstatt sie stückweise zu senden. Jede Nachforderung kostet wertvolle Tage. Behalten Sie den Notartermin als harte Frist im Auge, auf die die gesamte Bearbeitung vom ersten Tag an ausgerichtet sein muss.
Ein Standardfall ist kein Selbstläufer. Es ist lediglich ein Fall, bei dem man leicht glaubt, es brauche niemanden, der ihn führt. Genau dann brauchen Sie diese Unterstützung am meisten. Das erste Feedback zu Ihrem Vorhaben bekommen Sie in der Regel innerhalb von 24 Stunden direkt von mir.
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Oliver Urban Diplom-Betriebswirt (FH), Beratung für Finanzierungen seit 2004.